פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה

מאת: פיני רובינשטיין, עו"ד

הגדרת "דירת מגורים" ו"דירת מגורים מזכה":

"דירת מגורים" – דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה.

"דירת מגורים מזכה" – דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן:

(1) ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח (לא תובא בחשבון התקופה שקדמה ליום 1.1.1998);

(2) ארבע השנים שקדמו למכירתה;

לענין זה יראו תקופה שבה לא נעשה בדירה שימוש כלשהו, או תקופה שבה שימשה הדירה לפעולות חינוך (גן ילדים, פעוטון, בית ספר, ישיבה) או דת כפי שקבע שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, כתקופה שבה שימשה הדירה למגורים.

לפי פרשנות רשויות מיסוי מקרקעין, במונח "שימשה בעיקרה למגורים" הכוונה שלפחות 50% משטח הדירה שימש למגורים.

 תנאים כלליים:

מוכר, בן זוגו (למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד) וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילדים נשואים, נחשבים כמוכר אחד.

המוכר לא יהא זכאי לפטור ממס שבח, אלא אם נמכרות כל הזכויות שיש לו בדירת מגורים מזכה.

 הפטורים:

 פטור ממס שבח במכירת דירה אחת ל- 4 שנים

המוכר לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת בפטור ממס שבח; לענין זה, מכירה בפטור ממס שבח – לרבות מכירה בפטור חלקי, אך למעט:

(א) מתנה פטורה על פי סעיף 62 לילדו או לבן זוגו של נותן המתנה;

(ב) מתנה פטורה על פי סעיפים 60 או 61 (מתנה למדינה, לרשות מקומית, לקרן הקיימת לישראל, לקרן היסוד – המגבית המאוחדת לישראל או למוסד ציבורי);

(ג) מכירה פטורה לפי סעיפים 49ז1, 64, 65, 67, 69 או 70 (החלפת מקרקעין בשל צו של רשות מוסמכת, חלוקת מקרקעין בין בעלים משותפים, מכירה מנאמן לנהנה, מכירת זכות לאיגוד על-ידי בעלי הזכויות באיגוד);

(ד) מכירה בפטור מיוחד של דירה שנתקבלה בירושה (ראה להלן – פטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה);

 פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה

הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל (לרבות ביהודה ושומרון ו/או חבל עזה) והמוכר לא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס שבח לפי חלופה זו (פטור במכירת דירה יחידה), ובארבע השנים שקדמו למכירה לא היתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת.

פטור זה לא יינתן במקרה של מכירת חלק בדירה שבה יש למוכר פחות מ-25%, ובמקרה של מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום 1.1.1997.

לענין פטור זה, יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו, בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים שנתקיים לגביה אחד מאלה:

(1) היא נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה;

(2) היא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום 1.1.1997;

(3) חלקו של המוכר בבעלות בדירה הנוספת הוא פחות מ-25%.

ואולם, יראו כדירת מגורים נוספת גם דירה המשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה שהיא בבעלותו של איגוד, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה, אך למוכר יש באמצעות זכויותיו באיגוד, במישרין או בעקיפין, 25% לפחות בבעלות בה והיא לא הושכרה בשכירות מוגנת לפני יום 1.1.1997; לענין זה, "זכויות" – כל אחת מאלה: הזכות לקבלת נכסי האיגוד בעת פירוקו, הזכות לקבל רווחים והזכות למנות מנהלים.

 פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה

במכירה של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, יינתן הפטור ממס שבח בהתקיים כל אלה:

(א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;

(ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;

(ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס שבח בשל המכירה.

 מכירת דירה בפטור חד-פעמי

תושב ישראל המוכר דירת מגורים מזכה, יהא זכאי לפטור ממס שבח במכירתה גם אם אינו זכאי לפטור לפי אחת החלופות האחרות, ובלבד שנתקיימו כל אלה:

(1) המוכר מכר בפטור ממס שבח דירה אחרת לפי פרק חמישי 1 לחוק (פרק הפטורים לדירות מגורים) בתוך שנים עשר החודשים שקדמו למכירה נושא הפטור (להלן – הדירה הראשונה);

(2) סכום השווי של הדירה הראשונה ושל הדירה הנמכרת (להלן – הדירה השניה), ביחד, לא עלה על -.1,500,000 ₪;

(3) המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה השניה או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירה אחרת (דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה), בישראל (לרבות ביהודה ושומרון ו/או חבל עזה), בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי שתי הדירות שמכר;

(4) במידה וסכום השווי של הדירה הראשונה והדירה השניה, יחד, עלה על -.1,500,000 ₪ אך לא עלה על -.2,500,000 ₪, יהא המוכר זכאי לפטור ממס שבח במכירה של הדירה השניה, על סכום השווה להפרש שבין -.1,500,000 ₪ לבין סכום השווי של הדירה הראשונה; יתרת סכום השווי של הדירה השניה תחוייב במס שבח.

פטור זה יינתן למוכר (כולל התא המשפחתי שלו) רק פעם אחת בחייו.

 סייגים במקרה של מכירת דירה שהתקבלה במתנה:

על אף האמור לעיל, לא יינתן פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל אותה במתנה במקרים שלהלן:

(1) אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – הפטור ממס שבח יינתן רק לאחר שיחלפו 4 שנים מיום שנעשה בעלה, וכשנותן המתנה הוא הורה – 3 שנים מיום שנעשה בעלה;

(2) אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – הפטור ממס שבח יינתן רק לאחר שיחלפו 3 שנים מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה, וכשנותן המתנה הוא הורהו – רק לאחר שיחלפו שנתיים מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה, ואם הוא נשוי או אם הוא הורה יחיד כהגדרתו בסעיף 1 לחוק משפחות חד הוריות, התשנ"ב-1992 – כעבור שנה אחת.

יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, כקבלת הדירה במתנה.

מוכר שקיבל את הדירה לפני שמלאו לו 18 שנים, יתחיל לגביו מנין השנים האמורות מיום שמלאו לו 18 שנים. אך אם הבעלות בדירה הנמכרת משותפת לבני-זוג, יביאו בחשבון לענין התקופות הנ"ל את גילו של המבוגר שבהם.

משרד עורכי הדין פ. רובינשטיין ושות' מתמחה בתחום מיסוי מקרקעין ונדל"ן (מס שבח, מס מכירה, מס רכישה), ומעניק ייעוץ, הערכות ותכנון מס בעסקאות מקרקעין, לרבות טיפול בהגשת דיווחים על מכירת/רכישת זכויות במקרקעין, ייצוג בפני רשויות המס ומשרדי מיסוי מקרקעין בכל הליכי השומה ובפני וועדות ערר (לרבות השגות ועררים) ובבתי המשפט בכל הערכאות, מתן חוות דעת ועוד.