גם רוכשי דירה בקבוצת רכישה זכאים לפיצויים בגין ליקויי בנייה ועגמת נפש ובגין איחורים במסירת הדירות

מאת: פיני רובינשטיין, עו"ד

ת.א. 18508-02-11 כורם נ' דה סביליה ואח', ניתן ביום 26.2.2015 ע"י בית משפט השלום בחיפה.

עובדות:

1. התובעים הם חלק מקבוצת רכישה אשר התארגנה לבניית בית משותף ברחוב התיכון 35 בחיפה (להלן: "הבית" או "הבניין"). ביחד איתם היו שלוש משפחות נוספות (להלן: "הרוכשים" או "השותפים").

2. לטענת התובעים, היוזם, המתכנן, המפקח העליון והמפקח הצמוד על כל הליך הבנייה היה הנתבע מס' 1, האדריכל מר יצחק דה סביליה (להלן: "הנתבע מס' 1"). לא זו בלבד שהוא היה היוזם, הוא היה גם זה אשר המליץ והביא את קבלן הבנייה הראשון (שהוחלף אח"כ באחר) והוא אשר דאג להפנות את התובעים ביחד עם הרוכשים האחרים אל עוה"ד שמיר אשר דאג לצד המשפטי, דהיינו – החוזים הקשורים להקמת הבניין/

3. הנתבע מס' 2, מר יוסי חכמה (להלן: "הנתבע מס' 2"), נשכר ע"י התובעים והדיירים האחרים להשתתף בפיקוח על המשך הבנייה, ונכשל בתפקידו אף הוא ועל כן הוגשה התביעה גם כנגדו.

4. התקדמות העבודות נתקלה בקשיים רבים, היו שינויים שונים בתוכניות, לטענת התובעים ללא הסכמתם. שינויים אלו הביאו להקטנת שטח הדירה של התובעים מחד, הגדלת הוצאות מאידך, עיכובים ניכרים בלוח הזמנים ונזקים כספיים ונפשיים לתובעים. בסופו של דבר הבית נבנה באמצעות קבלן אחר.

התובעים נאלצו להיכנס לדירתם עוד לפני שהתקבל טופס 4 ומבלי שהייתה מעלית תקינה.

5. התובעים תולים את האשם בשני הנתבעים. הנתבע מס' 1 אשר היה היוזם, המתכנן, המגיש את הבקשות להיתר, פיקוח עליון ופיקוח צמוד, נכשל בכל תפקידיו ובכלל זה באחריות לעמידת הקבלנים בלוח הזמנים, ליקויי בנייה חמורים וקבלת כל האישורים הנדרשים לצורך קבלת טופס 4. יתר על כן, לדעת התובעים, הנתבע מס' 1 אשם בכך שאין ביכולם יותר לתבוע את הקבלן הראשון על נזקיו, היות ולא דאג לכך כי לקבלן הראשון יהיה ביטוח, למרות שבהסכם ביניהם היתה זו חובתו לעשות כן.

הנתבע מס' 2, אשר נשכר ע"י התובעים והדיירים האחרים להשתתף בפיקוח על המשך הבנייה, נכשל בתפקידו אף הוא ועל כן הוגשה התביעה גם כנגדו.

6. אחת הטענות העיקריות של התובעים כנגד נתבע 1, הינה כי הוא היה זה אשר היה גם יוזם הפרויקט וכי מכוח היותו היוזם מוטלות עליו חובות עפ"י החוק, הן חוק המכר דירות והן חוקי הבטיחות בעבודה למיניהם.

בית משפט השלום פסק:

1. אינני מקבלת את הטענה כי הנתבע 1 היה היזם כמשמעותו בחוק המכר דירות. אומנם היה הוא "רוח חיה" בהקמת הפרויקט, אך התובעים הצטרפו למעשה לקבוצת רכישה אשר נוסדה עוד קודם להצטרפותם, ומשכך אין תחולה לחוק המכר דירות על המקרה דנן.

2. בע"א 6341/12 יהלומית פרץ עבודות בניין ופיתוח בע"מ נ' טלי ויצחק צבי ואח' (27.1.14) נאמר ע"י כבוד השופט רובינשטיין: "כל המעורבים בהקמת בניין ראוי שיהיו ערים לכובד אחריותם כלפי מי שיגורו בו (אחריות שלעיתים תהא כרוכה בפיקוח נפש חלילה, ולפעמים תלבש גם פנים פליליות), על-ידי הקפדה בשבע עיניים על הוראות הדין, על התכנון ועל הביצוע".

3. בע"א 878/06 דב טרויהפט נ' דוד עטיה ואח' (4.1.09) נאמר ע"י כב' השופט דנצינגר ובהפנייה לפסקי דין קודמים כי על מפקח העל, גם אם אין הוא מפקח צמוד, להסב תשומת ליבו של מזמין העבודה כי עליו לדאוג למפקח צמוד ולמנהל עבודה ואם לא עשה כך מזמין העבודה הרי חובה על מפקח העל לעשות זאת בעצמו.

4. מי שלקח על עצמו למלא תפקיד של פיקוח עליון, חב חובת זהירות קונקרטית כלפי אלה אשר עלולים להיפגע אם לא מילא כראוי את חובת הפיקוח, ובהם העובדים באתר הבנייה עליו הוא מפקח. כאמור, על ממלא התפקיד של פיקוח עליון, בין היתר, להסב את תשומת לבו של מזמין העבודה לצורך בפיקוח צמוד ובמנהל עבודה כשיר. מדובר באמצעי זהירות פשוטים יחסית, המתמצים בהפניית תשומת לבו של המזמין לכך.

5. הן הנתבע 1 והן הנתבע 2 היו מפקחים צמודים על הקמת הפרוייקט. יתרה מכך, אם ראו הנתבעים עצמם, אחד כמפקח עליון ואחד כמפקח צמוד ושניהם כאחד לא הצליחו להביא לכך שהפרוייקט התקדם כראוי או כי הקבלן לא מבצע את התוכניות אשר ניתנו לו ו/או לא נשמע להוראות, היה עליהם לנקוט בצעדים המתאימים ולהתריע בפני לקוחותיהם (דהיינו – הרוכשים) כי אין הם מצליחים לבצע עבודתם כראוי, וגם אם האשמה כולה היתה מבחינת הביצוע על הקבלן מחד, ומאידך על הרוכשים אשר לא העבירו כספים במועד, אין הם יכולים לרחוץ בנקיון כפיהם.