מאת: פיני רובינשטיין, עו"ד
חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), נועד להסדיר את נושא רכישת דירות מקבלנים, תוך הגנה על זכויותיו של הרוכש.
בחוק המכר דירות שהיה קיים עד 6.4.2011, הייתה חסרה התייחסות לשאלת תחולת החוק על קונה שרכש דירה יד שנייה ממוכר שאינו הקבלן (קונה שרכש דירה ממוכר שרכש דירה מקבלן או מקונים אחרים בשרשרת) (להלן: "קונה משנה").
כיום, בעקבות תיקון מס' 5 שנכנס לתוקף ביום 6.4.2011, קובע חוק המכר דירות, כי אחריות הקבלן כלפי הקונה הראשון, תחול – בשינויים המחויבים – גם כלפי "קונה משנה", אך יחד עם זאת נקבע כי התיקון הנ"ל לא יחול על דירה בבניין שבנייתו הסתיימה לפני יום 6.4.2011 או שחוזה המכר לגביה נחתם לפני יום זה.
יצויין, כי גם במקרים שתיקון מס' 5 הנ"ל אינו חל, עדיין עומדת לקונה המשנה עילת תביעה ישירה לפי חוק המכר דירות כלפי הקבלן. המתווה שבו נעשה שימוש הוא של המחאת זכויות הקונה הראשון לקונה המשנה, במפורש או במשתמע, להגיש תביעה נגד הקבלן, אך זאת רק בנסיבות שבהן לא הוגשה תביעה מטעם הקונים המקוריים ואין חשש לכפל פיצוי [כך נקבע ב: ע"א 4720/10 אקרילית השקעות 1997 בע"מ נ' נציגות הבית המשותף רח' נורית 19 א' ואח' (מיום 16.4.2012); וראו גם ת"א (מחוזי חיפה) 1423/99 גינזבורג נ' מורן חברה לבניין בע"מ (מיום 17.2.2008)].
יחד עם זאת, במקרה שקונה המשנה היה מודע לליקויים בעת רכישת הדירה, או אז לא יוכל קונה המשנה לתבוע את הקבלן מכח חוק המכר דירות, וזאת לאור הוראות סעיף 12 לחוק המכר, התשכ"ח-1968 (חוק המכר הכללי – ולא חוק המכר דירות), שבהלכה הפסוקה נקבע כי כוחו יפה גם ביחס לעסקאות לפי חוק המכר דירות [ראו: ע"א8124/00 קניונים נכסים ובניין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ, פ"ד נו(5) 198, 217-215 (פס"ד משנת 2002)].
