(פורסם בגלובס – זירת העסקים של ישראל)
גיליתם ליקויי בנייה בדירה החדשה? זה הפתרון
מהם ליקויי הבנייה הנפוצים? כיצד ומתי חשוב לזהותם? להלן מפת דרכים מסודרת
רון קסלר
5/6/13
עם קבלת הדירה שרכשנו במיטב כספנו, השמחה מונעת מאיתנו לעיתים להבחין בפגמים ובליקויי הבנייה, ולפעמים אנו פשוט לא מיומנים דיינו בכדי לזהות אותם. "ליקויי הבנייה הם רבים ומגוונים", מסביר עו"ד פיני רובינשטיין ממשרד עורכי הדין פ. רובינשטיין ושות' (משרד בוטיק, מומחה לליקויי בנייה ותביעות קבלנים ויזמים). "חשוב שאנשים ידעו שבית המשפט מתייחס לליקויי רטיבות כליקויים חמורים מאוד. מעבר לסכנה, יש כאן עניין חוסר נוחות ופגיעה משמעותית בחיי היום יום של הדייר. זהו אחד הליקויים שבגינם נוטים בתי המשפט לפסוק פיצויי עוגמת נפש גבוהים יחסית".
– מה הם ליקויי הבנייה הנפוצים?
"כשקונה דירה מגיע למעמד קבלת הדירה, הוא בוחן אותה יחד עם הקבלן. בדרך כלל הוא ישים לב בעיקר לליקויים קוסמטיים, כגון מרצפות סדוקות או שבורות, שקעים שלא הורכבו כראוי, הבדלי גוון בולטים בריצוף וכדומה, ואת זה הוא יציין בפרוטוקול המסירה. אולם יש ליקויים רבים שכלל לא נראים בעין בלתי מקצועית, ולעיתים גם עין כזו לא תראה אותם, והם יתגלו בבדיקה באמצעות מכשירי מדידה שונים.
"לדוגמה, הקונה לא יידע שעל החלון להיות בגודל מסוים ובגובה מסוים מהרצפה, הוא אינו יודע שהמרפסת צריכה להיות בשיפוע מסוים, הוא לא יודע שאסור שמסילת האלומיניום של היציאה למרפסת או לגינה תבלוט מעל המרצפות, והוא גם לא יודע שהמרווחים בין המרצפות חייבים להיות במרחק מסוים. הקבלן מחויב לבנות בהתאם למפרט ובהתאם לתקנים ולתקנות הבנייה. הקונה הפשוט לא מכיר את התקנים והתקנות האלו, ובטח ובטח לא תמיד מתעמק ומבין את המפרט שכולל פרטים טכניים, כך שגם אם על פניו הדירה נראית לו בסדר, עדיין עלולים להיות בה ליקויים רבים".
– ישנם ליקויים שיכולים להפתיע?
" בהחלט. כך למשל, הזכרנו קודם את המרווחים שבין המרצפות. בתקנים ובתקנות נקבעו מרווחים כאלה. דוגמה נוספת שגם אותה הזכרנו קודם, היא גודל החלון ביחס לגודל החדר. מדובר בליקויים שמבחינת הדייר אולי לא נראים בעייתיים, אך לתקנים והתקנות יש היגיון והקריטריונים לא נקבעו סתם. הקריטריונים לגבי גודל החלון נועדו להבטיח שהפתח יאפשר אוורור טבעי של החדר, ואם החלון יהיה קטן ביחס לגודל החדר, הדבר לא יתאפשר".
– קל להיות חכמים בדיעבד, אבל איך מגלים את זה בזמן?
"אני ממליץ לקונה להגיע למעמד קבלת הדירה עם מומחה שהוא מהנדס בניין. יש לקחת בחשבון שלא תמיד הקבלן יאפשר זאת, ובמקרה כזה יש לדאוג שהמומחה יגיע אחרי הליך קבלת הדירה או ביום שלמחרת. ברוב המקרים הקבלן ינסה להיתלות בפרוטוקול המסירה ולטעון שהליקויים להם אתם טוענים לא צוינו שם, וכי בחתימתכם עליו ויתרתם על טענות לגבי ליקויים שלא צוינו בו. עמדה זו של הקבלנים בדרך כלל לא תתקבל על-ידי בית המשפט, אך עדיין מומלץ להיות זהירים בעניין ולא לחתום על פרוטוקול הכולל סעיפי ויתור שכאלה".
– ומה אם לא הבאתי עמי מומחה למעמד המסירה ומאז עברו כבר שנה או שנתיים ויש ליקויים?
"גם במקרה כזה עדיין לא איחרתם את הרכבת. פנו עוד היום למומחה כזה. חוות-דעת מטעם מומחה מהנדס בניין, היא הכרחית לצורך הגשת תביעה נגד הקבלן, ולכן, גם אם לא עשיתם זאת עד היום, עשו זאת כעת. חשוב שהמומחה יהיה בעל ניסיון בכתיבת חוות-דעת הנדסית לצרכים משפטיים, ולכן לא כל מהנדס בניין יכול להתאים. קיימות בשוק לא מעט חברות בדק בית בבעלותם של מומחים כאלה, או שהן מעסיקות אותם. רובם עושים עבודה טובה. פשוט כנסו לגוגל וחפשו 'חברות בדק בית' ותמצאו היצע מגוון של חברות מומחים כאלו".
– יש לי חוות-דעת הנדסית. מה עכשיו?
"חוק המכר לדירות מחייב לתת לקבלן 'הזדמנות נאותה' לתיקון הליקויים בעצמו 'תוך זמן סביר'. כשמדובר בליקויים הניתנים לתיקון כמובן. לגבי ליקויים שאינם ניתנים לתיקון, ניתן להגיש תביעה בגינם, במקרה שהקבלן מסרב לפצות. ולכן, השלב הראשון הוא לשלוח את חוות-הדעת לקבלן בליווי מכתב דרישה לתיקון הליקויים המפורטים בחוות-הדעת. במקרה שהקבלן אכן מגיע לתקן את הליקויים או את חלקם, אני ממליץ להזמין את המומחה לבדיקה חוזרת שייתן חוות-דעת כתובה לגבי איכות התיקונים.
"אם כל הליקויים תוקנו בצורה טובה, דיינו. אך אם המומחה קבע שהתיקונים לא טובים או שבמקרה שהקבלן תיקן רק חלק מהליקויים, השלב הבא הוא כבר פנייה לבית המשפט בתביעה נגד הקבלן, או נגד היזם במקרה שמי שמכר לכם את הדירה הוא יזם שבנה על-ידי חברה קבלנית.
"חשוב מאוד להדגיש את נושא התיעוד של כל ההתנהלות של הקונים מול הקבלן. כל פנייה של הקונה לקבלן צריכה להיעשות בכתב עם אישור מסירה, בין אם זה בפקס ובין אם זה בדואר רשום".
– האם אני צריך עו"ד כדי לשלוח את חוות-הדעת לקבלן?
"לא. אך בעיקרון, רצוי מאוד להכניס עו"ד לתמונה, כבר בשלבים הראשונים בהם גיליתם ליקויי בנייה, שכן הוא יוכל להדריך ולהנחות אתכם בהתנהלות מול הקבלן והוא זה שידע להזיז דברים ולא לבזבז זמן רב על התנהלות עקרה מול הקבלן".
– כמה זמן נמשך התהליך?
"אורך החיים של תביעה כזאת הוא כשנתיים-שלוש, לפעמים יותר. לעיתים, אחרי הגשת התביעה ואחרי שהמומחה מטעם בית המשפט יגיש את חוות-דעתו הצדדים יהיו מוכנים להגיע לפשרה מסוימת ואז התהליך קצר יחסית".
– קניתי דירה יד שנייה שנקנתה מקבלן, אך הקבלן טוען שאינו אחראי כלפיי, מה עושים?
"בחוק המכר דירות שהיה קיים עד 6.4.2011, הייתה חסרה התייחסות לשאלת תחולת החוק על קונה שרכש דירה יד שנייה ממוכר שאינו הקבלן. כיום, בעקבות תיקון שנכנס לתוקף ביום 6.4.2011 (תיקון מס' 5 לחוק המכר דירות), קובע החוק כי אחריות הקבלן כלפי הקונה הראשון תחול גם כלפי קונה משנה, אך יחד עם זאת נקבע כי התיקון לא יחול על דירה בבניין שבנייתו הסתיימה לפני ה- 6.4.2011 או שחוזה המכר לגביה נחתם לפני יום זה.
"יצוין, כי גם במקרים שהתיקון הנ"ל אינו חל, עדיין עומדת לקונה המשנה עילת תביעה ישירה לפי חוק המכר דירות כלפי הקבלן. המתווה שבו נעשה שימוש הוא של המחאת זכויות הקונה הראשון לקונה המשנה, במפורש או במשתמע, להגיש תביעה נגד הקבלן, אך זאת רק בנסיבות שבהן לא הוגשה תביעה מטעם הקונים המקוריים ואין חשש לכפל פיצוי ובלבד שקונה המשנה לא היה מודע לליקויים בעת קניית הדירה מהקונה המקורי. בכל אופן, לקבלן יש אחריות נזיקית כלפי קונה המשנה גם אם חוק המכר לא חל על המקרה".
