ניתן לחייב את הקבלן במלוא עלויות התיקון של ליקויי הבנייה ברכוש המשותף, גם כשמדובר בתביעת חלק מרוכשי הדירות

מאת: פיני רובינשטיין, עו"ד

ת.א. 23311-07-10 נציגות הבית המשותף רח' יקינטון ו-49 אחרים נ' י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ, ניתן ביום 3.5.2014 ע"י בית משפט השלום בחיפה.

עובדות:

1. התובעת 1, היא "נציגות הבית המשותף – ועד הבית ברח' יקינטון 3, 3א', 3ב', לילך 2 ולוטם 1" (להלן: "הנציגות"), המאגדת את ועדי הבתים בחמישה בנייני מגורים המצויים במתחם אחד בקריית ביאליק. התובעים 2 עד 50, הם בעלי חלק מהדירות במתחם, אשר ייפו את כוחה של הנציגות להגיש תביעה זו. יובהר, כי במתחם קיימות בסך הכל 58 דירות והדיירים הינם הבעלים של 49 מתוכן. הנציגות והדיירים יכונו להלן ביחד: "התובעים".

2. הנתבעת 1, חברת י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ, היא החברה שיזמה והקימה את המתחם. הנתבעת 2, איתן יהושוע ובניו בע"מ, היא החברה הקבלנית שביצעה את עבודות הבנייה בפועל. שתי הנתבעות יכונו להלן ביחד: "הנתבעות".

3. לטענת התובעים, ברכוש המשותף במתחם התגלו ליקויי בנייה רבים, אשר נגרמו בשל התנהלותן הרשלנית של הנתבעות בבניית המתחם, תוך הפרת חובות חקוקות והפרת ההסכמים בין הצדדים.

4. נטען כי התובעים פנו לנתבעות בדרישות לתיקון הליקויים, אך כי הנתבעות התייחסו בזלזול לטענות והתיקונים שכן בוצעו היו "מזעריים" ולא נתנו פתרון ממשי לליקויים עצמם.

5. הנתבעות טענו, בין יתר טענותיהן, כי מאחר והתובעים הם רק חלק מרוכשי הדירות, יש לפסוק לטובתם רק חלק יחסי מעלות תיקון הליקויים ברכוש המשותף, ביחס שבין השטחים שמחזיקים התובעים לבין השטחים של כל המתחם, כך שתבוא לידי ביטוי העובדה שרק 49 מתוך 58 הדיירים נטלו חלק בתביעה, כלומר – שיש לפסוק כפיצוי רק 84.6% מעלויות תיקון הליקויים.

בית משפט השלום פסק:

1. בע"א 4720/10 אקרילית השקעות 1997 בע"מ נ' נציגות הבית המשותף רחוב נורית 19א (16.4.2012) הדיירים של אותם המבנים תיקנו את הדרוש תיקון על חשבונם והגישו תביעה כנגד הגורמים שלשיטתם היו אחראים לליקויים. לא כל הדיירים נמנו על התובעים – כמו במקרה דכאן. ביהמ"ש המחוזי פסק כי על החברות הנתבעות לפצות את התובעים במלוא הסכום ולא רק בחלק יחסי. ביהמ"ש העליון דחה את הערעור.
בערעור הנ"ל העיר השופט (כתוארו אז) מ' חשין הערה שממנה עולה כי חשין היה מוכן לשקול אפשרות של פסיקת פיצויים כספיים ככל שהיה מוכח כי אלה מיועדים לשם תיקון כל הליקויים ברכוש המשותף.

2. הזכות הקניינית של בעלי דירות בבית משותף ביחס לרכוש המשותף היא אכן בעלות בחלק יחסי בלתי מסוים (בעלות במנה "המתמטית" ולא בחלק פיזי כזה או אחר). עם זאת, מלשון החוק – כמו גם מתכליתו הכללית – עולה כי יש לראות באי-התאמה לפי חוק המכר (דירות), לרבות ביחס לרכוש המשותף, כהפרה של חיוב חוזי במסגרת חוזה המכר, ולא כפגיעה בזכותו הקניינית של הקונה ברכוש המשותף. לפיכך, כדי להחזיר את המצב לקדמותו, נדרש המוכר לספק לקונה חלק יחסי בלתי מסוים ברכוש משותף תקין ומתאים, ולא די בפיצוי כספי חלקי.

3. הגם שהסעד המבוקש בתביעה לא היה "ביצוע בעין" של התיקונים אלא פיצוי כספי, הרי שבסופו של יום, לאחר שבוצעו התיקונים – מדובר בסעד השקול לסעד של "ביצוע בעין". לפיכך, גם לפי הלכת חשאי ונגזרותיה, ניתן לחייב את ה"מוכר" לפי חוק המכר (דירות) במלוא הסעד, אפילו מדובר בתביעת מקצת הקונים.

4. אמנם התובעים לא מסכימים לאפשר לנתבעות לבצע את התיקונים בפועל (לאור הטענה כי ניסיונות לבצע חלק מהתיקונים כשל בעבר), אך בסעיף 5 לכתב התביעה קיימת התחייבות לפיה בכוונת הנציגות, הוועדים והדיירים לעשות שימוש בכספי הפיצוי לצורך תיקון בפועל של הליקויים. לטעמי יש בכך כדי לתת מענה לקושי העיוני שקיים בכל הנוגע לכך שלא כל הדיירים הצטרפו לתובעים – גם לפי הלכת חשאי.